Fachbeitrag GARBE: Schwund von Gewerbe- und Industrieflächen: Schleichende Bedrohung für die Wirtschaft

Der Schwund geeigneter Gewerbe- und Industrieflächen könnte die Entwicklung der deutschen Wirtschaft erheblich ausbremsen. GARBE Industrial Real Estate legt erstmals eine Analyse vor – und nennt Lösungsansätze.

Seit Jahren ist bekannt, dass Gewerbe- und Industrieflächen (GE- und GI-Flächen) in Deutschland immer knapper werden und der Bau von Logistik- sowie zum Teil auch Industrieimmobilien immer schwieriger wird. Hauptgrund für diese Entwicklung: Die Nachfrage nach solchen Flächen steigt seit dem Jahr 2000 kontinuierlich, während gleichzeitig immer weniger entsprechende Gebiete neu ausgewiesen werden. Letztgenanntes ist politisch so gewollt. Bis 2030 will die Bundesregierung den Flächenverbrauch auf weniger als 30 ha pro Tag senken und bis 2050 einen Verbrauch von netto Null erreichen. Neben der restriktiven Flächenpolitik kommt erschwerend hinzu, dass regelmäßig Gewerbe- und Industrieflächen umgewidmet oder anderweitig genutzt werden. „Für die deutsche Wirtschaft ist das eine durchaus bedrohliche Entwicklung“, betont Tobias Kassner, Head of Research bei GARBE Industrial Real Estate. „Denn Logistik ist der Wegbereiter für Produktion und Konsum. Sie ist die Lebensader der deutschen Wirtschaft.“

Erste detaillierte Untersuchung des schleichenden Flächenschwunds
Um den schleichenden Flächenschwund detailliert zu untersuchen, hat GARBE Research eine umfassende Analyse auf Basis von Daten des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) durchgeführt. Dabei wurden alle ausgewiesenen GE- und GI-Flächen berücksichtigt, die grundsätzlich für die Ansiedlung von logistischen Nutzungen geeignet sind. „Untersucht wurde sowohl der Bestand allgemein als auch die jährlichen Veränderungen, die durch Zustandsmeldungen ableitbar sind“, so Kassner. Es wurden also neue und wegfallende Flächen einbezogen.

„Bei den wegfallenden Flächen sind alle Flächen berücksichtigt, die absorbiert wurden und somit nicht mehr zur Ansiedlung zur Verfügung stehen“, erläutert Kassner. „Unter die hinzugekommenen Flächen fallen sowohl Neuausweisungen als auch Flächenerweiterungen.“ Zudem würden auch brachfallende Flächen hinzugezählt, da diese neu genutzt werden könnten. „Zwar kommen aufgrund von Insolvenzen oder Umstrukturierungen immer wieder nutzbare Flächen hinzu, doch in Summe wird das Angebot schleichend geringer. Denn der Bedarf ist schlicht höher als der Verbrauch“, so Kassner weiter.

Den Fokus der Studie haben die Analysten von GARBE Research exemplarisch auf Nordrhein-Westphalen gelegt. Im bevölkerungsreichsten Bundesland ist die Datenlage besonders gut. Zudem verfügt NRW über eine der höchsten Infrastrukturdichten Europas und ist geprägt vom Strukturwandel. Die verwendeten ALKIS-Daten reichen von 2016 bis 2023 und wurden anhand von Durchschnittswerten aus dieser Periode extrapoliert.

53 Prozent der ungenutzten Flächen sind dauerhaft ungeeignet
Das Ergebnis der Analyse zeigt: Gut 53 Prozent der bislang ungenutzten GE- und GI-Flächen, nämlich rund 800 ha der insgesamt rund 1.500 ha, sind über den gesamten Untersuchungszeitraum hinweg ungenutzt geblieben. „Bei diesen Flächen ist davon auszugehen, dass dauerhaft keine relevante Nachfrage nach ihnen besteht und sie für eine logistische Nutzung weitgehend ungeeignet sind“, folgert Kassner. Mehrheitlich wiesen diese Flächen strukturelle Lagenachteile auf oder seien schwierige Brownfields, deren Inwertsetzung langwierig, kompliziert und teuer sei. Als Beispiele für solche Flächen nennt Kassner ehemalige oberirdische Deponien, etwa in Werne (40 ha), ehemalige Versorgungsanlagen, z. B. ein Kraftwerk in Voerde (31 ha) sowie ehemalige betriebliche Entsorgungsanlage wie diejenige bei Bielefeld (28,5 ha).

Die Zeit wird knapp
„Ländliche Regionen wie das Münsterland oder das Sauerland fallen für die logistische Nutzung weitgehend heraus. Daher haben wir uns in einem zweiten Schritt ausschließlich die sieben Logistikregionen in NRW angesehen. Weil sich in diesen Regionen die Nachfrage nach Flächen konzentriert, sind die Veränderungen hier besonders relevant“, erklärt Kassner. Zwar ist der durchschnittliche Flächenverbrauch zwischen 2016 und 2023 mit 84 ha pro Jahr geringer als in ganz NRW. Angesichts der deutlich kleineren Gesamtfläche fällt dieser Rückgang aber überproportional aus und mit deutlich dramatischerer Auswirkung. Denn rein rechnerisch würde sich der Stillstand – also der Zeitpunkt, an dem sich Neuausweisungen und Nachfrage gegenseitig aufheben – bereits 2036 einstellen. Wirtschaftlich gesehen sind somit Entfaltungsmöglichkeiten und strategische Entwicklung für die Unternehmen unplanbar“, erläutert Kassner die Folgen.

Die mögliche Konsequenz: „Unternehmen könnten sich gezwungen sehen, in andere Bundesländer oder ins Ausland auszuweichen. Das kann aber nicht im Sinne der Standortpolitik sein“, so Kassner. Zu bedenken sei außerdem, dass der Flächenumsatz prospektiv wieder anziehen dürfte, sobald sich die Wirtschaft erholt habe. Zudem würden auch strukturelle Treiber aus dem E-Commerce wie Quick- und Social-Commerce sowie der Umbau der Wirtschaft, etwa der Aufbau von Produktionskapazitäten im Bereich von Batterien und anderen Technologien, zu weiterem Zukunftsbedarf führen. Deshalb appelliert Kassner: „Es müssen bereits heute die Weichen dafür gestellt werden, dass in naher und mittelfristiger Zukunft der Bedarf befriedigt werden kann.“

Lösungsansätze und Empfehlungen
Um dem drohenden Flaschenhals „Flächenmangel“ entgegenzuwirken, müssten Flächen verstärkt neu ausgewiesen werden. Da dies politisch nicht gewollt ist, muss es laut Kassner gelingen, dass langzeit brachfallende Flächen reaktiviert werden – und zwar sowohl innerhalb als auch außerhalb der Logistikregionen. „Eine entscheidende Maßnahme könnte die Verbesserung der Anbindung entfernterer Grundstücke durch gezielte Investitionen des die Infrastruktur sein, um deren Lagenachteile zu kompensieren“, erläutert Kassner. Zudem müsse das Engagement in Brownfield-Projekte gefördert werden, da derzeit viele Akteure durch die Komplexität und Kosten solcher Vorhaben eher abgeschreckt als motiviert würden. Feststeht für Kassner: „Ein ‚Weiter so‘ ist keine Option, wenn der drohende Flaschenhals und die Gefahr der Abwanderung von Unternehmen verhindert werden sollen.“

Der Fachbeitrag ist ein Beitrag der Fa. Garbe Industrial Real Estate. Bei Fragen an das Unternehmen, wenden Sie sich gerne an den DEBV. Wir leiten Ihre Anfrage dann gerne weiter.